Donation-partage d’un bien indivis : le piège de la requalification en donation simple

Un parent souhaite transmettre une maison à ses trois enfants. L’acte authentique s’intitule « donation-partage » et attribue à chacun un tiers indivis de la maison. Cette rédaction a-t-elle réellement partagé le bien ? La qualification est décisive au règlement de la succession.

Le titre de l’acte ne suffit pas

L’article 1075 du Code civil permet de distribuer et de partager ses biens entre ses héritiers présomptifs. L’article 1076 autorise que donation et partage soient réalisés par actes séparés, à condition que le disposant intervienne aux deux. Le partage effectif reste donc la question centrale : trois quotes-parts indivises sur un même bien ne correspondent pas à trois attributions privatives de ce bien.

La Cour de cassation confirme le risque de requalification

Dans son arrêt du 2 juillet 2025 (1re chambre civile, n° 23-16.329, publié au Bulletin), la Cour de cassation rappelle qu’une donation-partage suppose une répartition matérielle. Elle approuve la requalification en donation simple d’un acte qui attribuait à certains enfants des droits indivis sur une maison, même s’ils avaient aussi reçu chacun des parcelles distinctes. L’intitulé notarié et l’existence d’autres lots privatifs n’ont donc pas sauvé la qualification de l’acte dans cette affaire.

Cette solution prolonge les arrêts des 6 mars et 20 novembre 2013. Elle n’interdit pas toute indivision rencontrée dans une transmission : il faut examiner la configuration précise des lots et tenir compte de l’exception de l’article 1078-4, qui permet, dans une donation-partage transgénérationnelle, l’allotissement conjoint de descendants d’un degré subséquent.

Pourquoi la qualification change-t-elle le résultat successoral ?

Une donation requalifiée en donation simple peut être soumise au rapport successoral, si le donataire vient à la succession et si la libéralité n’a pas été expressément consentie hors part successorale (article 843 du Code civil). Le rapport en valeur suit alors, en principe, l’article 860 : valeur à l’époque du partage d’après l’état du bien à la donation, sous réserve des stipulations et situations qu’il prévoit.

À l’inverse, l’article 1078 prévoit pour une véritable donation-partage, sous ses conditions cumulatives, une évaluation au jour de cet acte pour l’imputation et le calcul de la réserve. Dire que les valeurs sont « figées » sans vérifier d’abord l’existence du partage et ces conditions serait donc trompeur. La requalification n’établit pas à elle seule le montant du rapport ou d’une éventuelle réduction : il faut liquider le dossier.

Le contrôle pratique avant et après la signature

Avant de qualifier l’opération, le professionnel doit dresser une matrice simple : pour chaque gratifié, quel bien ou droit est attribué, à titre privatif ou conjoint, et avec qui ? Si l’objectif est un partage anticipé, il faut identifier les biens pouvant former des lots réellement individualisés, les soultes éventuelles et la possibilité d’un partage par un acte ultérieur auquel le disposant participe.

Au décès, il faut reprendre l’acte et ses annexes, vérifier les attributions effectives, la clause hors part ou en avancement, les héritiers venant à la succession et les conditions de l’article 1078. Ce n’est qu’après cette qualification que l’évaluation et les comptes entre héritiers peuvent être sécurisés.

Références officielles — vérifiées le 28 octobre 2026

Code civil, articles 843, 860, 1075, 1076, 1078 et 1078-4 (Légifrance). Cour de cassation, 1re chambre civile, 2 juillet 2025, n° 23-16.329, publié au Bulletin ; 6 mars 2013, n° 11-21.892 ; 20 novembre 2013, n° 12-25.681. Réserve : la solution dépend de l’économie complète de l’acte, de sa date, des lots et des clauses ; elle ne dispense pas d’une analyse notariale du cas particulier.